Ceny mieszkań w Krakowie w I połowie 2022

Czy bańka na rynku nieruchomości już pęka?

W pierwszej połowie roku 2022, w ślad za całą Polską, ceny mieszkań i domów w Krakowie zaczęły spadać. Ten trend zaczął się kształtować już w maju, kiedy to wzrost cen transakcyjnych zdecydowanie wyhamował. W skali kraju w ciągu zaledwie jednego miesiąca sprzedaż mieszkań deweloperskich spadła aż o 34%, a w skali roku blisko o połowę. W Krakowie spadek popytu w maju 2022r. osiągnął aż 38%.


Dlaczego ceny nieruchomości spadają?

Zdecydowanie największy wpływ na rynek ma dramatyczny wzrost kosztów kredytów hipotecznych w związku z kolejnymi podwyżkami stóp procentowych. Jak podaje Biuro Informacji Kredytowej, w maju 2022r. popyt na kredyty hipoteczne spadł aż o połowę r/r i o ok. 16% m/m. Ponieważ to właśnie kredyty hipoteczne są główną siłą napędową rynku nieruchomości mieszkaniowych, wyhamowanie i spadek cen był nieunikniony. Ekonomiści jako kolejną przyczynę wyhamowania wskazują bardzo wysoki poziom cen nieruchomości po gwałtownym ich wzroście, trwającym jeszcze do kwietnia br. W tej sytuacji coraz mniej osób stać na zaciągnięcie coraz droższego kredytu na coraz droższe mieszkanie. Wraz ze spadkiem popytu musi wystąpić oczywista reakcja rynku w postaci korekty cen. Już na przełomie kwietnia i maja zanotowano zatrzymanie, a obecnie – w lipcu 2022r – można mówić o tendencji spadkowej. To bardzo złe wiadomości dla sprzedających nieruchomości, którym powinno obecnie zależeć na jak najszybszej sprzedaży.


Czy ceny będą dalej spadać?

Obecnie rynek znajduje się w bardzo ciekawym stanie z punktu widzenia ekonomii i psychologii. Z jednej strony mamy bowiem rekordową liczbę zakończonych w ostatnich miesiącach inwestycji deweloperskich. W związku z bardzo wysokim popytem spowodowanym niskimi stopami procentowymi w zeszłym roku, ceny mieszkań deweloperskich i podążające za nimi ceny nieruchomości z rynku wtórnego, osiągnęły niebotyczne poziomy. Ten stan wpływa zgoła odmiennie na kupujących i na sprzedających. Kupujący mianowicie są coraz mniej skłonni do zakupów, a obecnie zwyczajnie wielu ludzi nie stać na zakup tak drogich mieszkań. Z drugiej strony rynku, po stronie sprzedawców, spotykamy się z mocno zbudowaną wiarą w stały wzrost cen. To zupełnie normalne – nikt nie chce poczuć się gorszy od sąsiada, który sprzedał mieszkanie w marcu 2022r. po cenie X za m2, więc swoje mieszkanie wystawia do sprzedaży po cenie wyższej. Po stronie deweloperów dochodzą czynniki ekonomiczne, mianowicie czysta kalkulacja kosztów i zakładanych zysków. Wraz z szybkimi wzrostami cen nieruchomości przed wojną w Ukrainie mieliśmy do czynienia z typowym i bardzo silnym rynkiem sprzedającego. Sprzedawca dyktował cenę a kupujący ustawiali się w kolejce do zakupu, bo z każdym miesiącem ceny m2 osiągały kolejne szczyty. Teraz rynek się odwraca i wchodzimy coraz szybciej w rynek kupującego. Liczba ogłoszeń na portalach zwiększa się i średni czas sprzedaży nieruchomości wyraźnie się wydłuża, ponieważ teraz stosunkowo łatwo jest znaleźć odpowiednią nieruchomość, ale na jej zakup jest zdecydowanie mniej chętnych. Rynek to oczywiście zauważa i klienci kupujący zaczynają mieć przewagę negocjacyjną. Prowadzi to do coraz większych różnic pomiędzy cenami ofertowymi (marzeniem sprzedającego) a transakcyjnymi (realną ceną możliwą do uzyskania na rynku). W krótkim terminie będziemy zatem najpewniej obserwować utrzymanie lub delikatne spadki cen ofertowych wraz z postępującym spadkiem cen transakcyjnych, a w średnim terminie może dojść do wyraźniejszych spadków również cen ofertowych. Zauważmy, że nawet gdyby doszło jedynie do zatrzymania nominalnych cen transakcyjnych, to przecież mamy obecnie dwucyfrową inflację. Zatem, realna wartość mieszkania z upływem każdego miesiąca spada o blisko 2%!


Jak zachowają się sprzedający?

Opinie ekonomistów w zdecydowanej większości są jednoznaczne. Sprzedający będą zmuszeni skorygować swoje oczekiwania cenowe, lub pogodzić się ze spadkiem wartości swoich niesprzedanych nieruchomości z powodu inflacji. Czy to oznacza, że każdy kto ma `niepotrzebne` mieszkanie musi chcieć je jak najszybciej sprzedać? To zależy. Jeżeli masz pilne potrzeby gotówkowe i takie mieszkanie nie przynosi tobie dochodu, to tak, obecna sytuacja rynkowa skłania ku sprzedaży. Jednakże, w długim okresie (10-15 lat), opinia ekonomistów jest równie zgodna co do dalszego wzrostu wartości i cen nieruchomości. To jest czysta ekonomia i matematyka: ludzi przybywa, a ziemi jest tyle samo, więc jej cena musi rosnąć.
W opinii pośredników współpracujących z naszym biurem, o ogromnym doświadczeniu na rynku nieruchomości, sprzedacy będą zmuszeni albo znacznie obniżyć swoje oczekiwania cenowe albo dołożyć ogromnej pracy w celu zwiększenia wartości rynkowej swojej nieruchomości i dotarcia do potencjalnych kupujących. Ktoś kto zostanie w tyle – straci.

O tym jak w celu szybkiej i drogiej sprzedaży zwiększyć wartość twojego mieszkania lub domu przeczytasz w odrębnym artykule.

materiały podrzędne

załączone pliki/dokumenty

Copyrights © Ekspert Nieruchomości. Wszelkie prawa zastrzeżone.