Inwestowanie w Nieruchomości za Granicą: Kompleksowy Przewodnik dla Polaków w Czasach Zmian

Wyniki wyborów prezydenckich wywołały lawinę emocji, pytań i... wyszukiwań frazy "jak wyjechać z Polski". Niezależnie od tego, po której stronie politycznego spektrum się znajdujesz – jedno jest pewne: niepewność skłania do działania. Coraz więcej Polaków rozważa dywersyfikację majątku poza granicami kraju. Czy warto? Jakie są opcje? I co naprawdę się opłaca? Odpowiedzi znajdziesz w tym kompleksowym przewodniku po inwestowaniu w nieruchomości za granicą w 2025 roku.

W obliczu dynamicznych zmian na rynku krajowym i globalnym, coraz więcej Polaków poszukuje stabilności i nowych możliwości dla swojego kapitału poza granicami kraju. Zauważalny jest trend wzrostu zainteresowania inwestycjami w nieruchomości zagraniczne, co odzwierciedla dążenie do dywersyfikacji portfela i zabezpieczenia majątku w obliczu niepewności. Tempo przyrostu Polaków kupujących nieruchomości za granicą, zwłaszcza w Hiszpanii, jest znaczące i przewyższa tempo wzrostu inwestycji obcokrajowców w Polsce.¹

Inwestowanie za granicą może oferować atrakcyjne stopy zwrotu, dostęp do rynków o innej dynamice cyklicznej oraz korzyści lifestyle`owe. Niesie to jednak ze sobą również specyficzne wyzwania związane z prawem, podatkami, zarządzaniem i ryzykiem geopolitycznym.¹ Niniejszy raport ma na celu dostarczenie kompleksowej, rzetelnej i aktualnej wiedzy dla polskich inwestorów, pomagając im świadomie ocenić potencjał i ryzyka związane z inwestowaniem w nieruchomości w wybranych popularnych destynacjach.

Fundamenty Inwestowania w Nieruchomości Zagraniczne

A. Dywersyfikacja Portfela i Ocena Ryzyka

Dywersyfikacja geograficzna kapitału, polegająca na rozłożeniu inwestycji na różne rynki, może skutecznie zmniejszyć ekspozycję na ryzyko związane z pojedynczą gospodarką czy walutą. Wzrost zainteresowania Polaków inwestycjami zagranicznymi nie wynika wyłącznie z poszukiwania wyższych stóp zwrotu, ale także z dążenia do zabezpieczenia kapitału i znalezienia stabilności, która w percepcji niektórych inwestorów może być zagrożona na rynku krajowym. Ta zmiana w motywacji inwestycyjnej kształtuje apetyt na ryzyko, skłaniając do poszukiwania rynków o większej przejrzystości prawnej i politycznej, nawet kosztem potencjalnie niższych zysków.

Inwestowanie w nieruchomości za granicą wiąże się z szeregiem specyficznych ryzyk. Wśród nich wyróżnia się ryzyko rynkowe, obejmujące zmienność cen, potencjalną nadpodaż (jak obserwowano w Dubaju ¹) oraz sezonowość, która może znacząco wpływać na rentowność najmu, zwłaszcza w destynacjach turystycznych (np. Hiszpania ¹). Ryzyko prawne jest szczególnie istotne i może objawiać się złożonością lokalnych przepisów, brakiem należytej ochrony prawnej (jak w przypadku Cypru Północnego ¹), historycznymi problemami z tytułami własności (afera na Cyprze Południowym ¹) czy kwestią nielegalnych lokatorów, tzw. "okupas" w Hiszpanii, gdzie prawo w nadmierny sposób chroni osoby bezprawnie zajmujące nieruchomości.¹

Aspekt polityczny i geopolityczny zyskał na znaczeniu, zwłaszcza po 2022 roku.¹ Niestabilność rządu, konflikty zbrojne, czy nagłe zmiany w polityce wobec inwestorów zagranicznych mogą mieć poważne konsekwencje. Gruzja jest przykładem kraju, gdzie niestabilność polityczna, zamieszki po wyborach i bliskość konfliktu z Rosją stanowią realne zagrożenie dla bezpieczeństwa inwestycji.¹ Z kolei kraje Unii Europejskiej, takie jak Cypr Południowy, Hiszpania, Portugalia czy Wielka Brytania (pomimo Brexitu, wciąż postrzegana jako rynek o wysokiej kulturze prawnej), są często postrzegane jako "bezpieczne przystanie" dla kapitału, choć i one nie są wolne od własnych wyzwań.¹

Fluktuacje kursów walut stanowią kolejne ryzyko walutowe, szczególnie istotne w krajach o niestabilnej walucie, jak gruzińskie Lari, którego kurs może być podatny na zmiany geopolityczne.¹ Wreszcie, ryzyko operacyjne obejmuje trudności w zarządzaniu nieruchomością na odległość, różnice kulturowe w prowadzeniu biznesu, a nawet problem korupcji, który może prowadzić do ukrytych kosztów i opóźnień, jak to ma miejsce w Tajlandii.¹

B. Procedury Zakupu i Opcje Finansowania

Proces zakupu nieruchomości za granicą przez obcokrajowców zazwyczaj obejmuje kilka kluczowych etapów. Początkowo konieczne jest znalezienie odpowiedniej nieruchomości, a następnie przeprowadzenie dogłębnego due diligence, czyli weryfikacji prawnej i technicznej. Kolejne kroki to podpisanie umowy przedwstępnej, uzyskanie lokalnego numeru identyfikacji podatkowej oraz otwarcie konta bankowego. Cały proces finalizuje się podpisaniem aktu notarialnego. W wielu krajach, ze względu na złożoność lokalnych przepisów i różnice kulturowe, kluczowe jest wsparcie lokalnego prawnika oraz innych specjalistów, takich jak doradcy finansowi czy agenci nieruchomości.¹

Dostępność i warunki kredytów hipotecznych dla nierezydentów różnią się w zależności od kraju. Banki zagraniczne często oferują takie kredyty, jednak warunki mogą być bardziej restrykcyjne niż dla rezydentów. Zazwyczaj wymagany jest wyższy wkład własny, który w Hiszpanii wynosi 30-40% wartości nieruchomości ⁵, w Portugalii 25-35% ⁶, a w Dubaju 20-25%.⁷ Ponadto, banki skrupulatnie weryfikują stabilność dochodów zagranicznych, wymagając obszernej dokumentacji finansowej.⁵ W niektórych krajach, jak Gruzja, finansowanie lokalne może być drogie i wymagać dużej wpłaty początkowej, co skłania wielu inwestorów do zakupu za gotówkę.⁸

Powszechne przekonanie o "łatwości" zagranicznego sukcesu inwestycyjnego, często promowane w prospektach sprzedażowych, może być złudne. Doświadczenie pokazuje, że kupno nieruchomości to dopiero początek; prawdziwa wartość inwestycji pojawia się dopiero, gdy generuje ona stabilne dochody z najmu, przekształcając pasywa w aktywa.¹ Inwestorzy, przyzwyczajeni do bardziej uregulowanego i przewidywalnego rynku krajowego (np. dzięki ustawie deweloperskiej w Polsce ¹), mogą niedoszacować złożoności due diligence, różnic prawnych i operacyjnych za granicą. To niedoszacowanie prowadzi do wyższych niż przewidywano ryzyk i niższych net-ROI.

Współpraca z lokalnymi ekspertami jest niezbędna, aby uniknąć pułapek prawnych, takich jak historyczna "afera tytułów własności" na Cyprze ¹, zrozumieć niuanse lokalnych przepisów i zoptymalizować strukturę inwestycji. Marzenie o "pasywnym dochodzie" z wynajmu często mija się z rzeczywistością, gdyż zarządzanie nieruchomością za granicą wymaga aktywnego zaangażowania lub ponoszenia znacznych kosztów na profesjonalne usługi zarządzania, opłaty prawne i związane z przestrzeganiem przepisów. Na przykład w Dubaju, roczne opłaty serwisowe są znaczące ⁹, a koszty zarządzania nieruchomością mogą wynosić 5-10% rocznego dochodu z najmu.¹⁰ Te dodatkowe koszty bezpośrednio wpływają na ostateczny zwrot z inwestycji.

C. Aspekty Prawne i Podatkowe – Wprowadzenie

Każdy kraj posiada własne, często unikalne, regulacje dotyczące prawa własności dla obcokrajowców. Przykładowo, w Tajlandii istnieją znaczące ograniczenia w bezpośrednim nabywaniu ziemi przez cudzoziemców ¹¹, a w Gruzji wprowadzono nowe przepisy zakazujące nabywania gruntów rolnych i tych w pobliżu baz wojskowych przez nierezydentów.⁸ Dodatkowo, w wielu popularnych destynacjach obserwuje się rosnące restrykcje dotyczące najmu krótkoterminowego, co ma na celu ochronę lokalnych rynków mieszkaniowych i zapobieganie nadmiernej turystyce (np. Hiszpania, Portugalia, Wielka Brytania, Cypr ¹⁴).

Podstawowe opłaty i podatki związane z zakupem i posiadaniem nieruchomości zagranicznej obejmują:

• Podatki od przeniesienia własności: Takie jak VAT (np. 19% na Cyprze, 10% w Hiszpanii na nowe nieruchomości ¹⁸), podatek od przeniesienia własności (ITP w Hiszpanii 6-10% ¹⁹), czy Stamp Duty Land Tax (SDLT w Wielkiej Brytanii, 5-12% plus 2% dopłaty dla nierezydentów ²⁰).

• Opłaty notarialne i rejestracyjne: Zazwyczaj stanowią procent od wartości nieruchomości (np. 0.2-0.5% w Hiszpanii ¹⁹, 1000-2500 EUR w Portugalii ²¹).

• Roczne podatki od nieruchomości: Np. IBI w Hiszpanii (0.4-1.3% wartości katastralnej ²²), IMI w Portugalii (0.3-0.5% wartości podatkowej ²³), czy lokalne podatki w Wielkiej Brytanii (Council Tax ²⁴).

• Opłaty za utrzymanie: Obejmujące opłaty wspólnotowe, media, ubezpieczenia i koszty zarządzania nieruchomością.²¹

Polska zawarła umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (UPO) z większością popularnych krajów inwestycyjnych. W przypadku dochodów z nieruchomości, zarówno z najmu, jak i zysków kapitałowych ze sprzedaży, zazwyczaj stosowana jest metoda odliczenia proporcjonalnego, znana również jako metoda kredytu podatkowego. Oznacza to, że dochód uzyskany za granicą jest opodatkowany w kraju, w którym nieruchomość jest położona, a następnie inwestor, będący polskim rezydentem podatkowym, musi zadeklarować ten dochód również w Polsce. Podatek zapłacony za granicą może być odliczony od podatku należnego w Polsce, jednak nie więcej niż kwota podatku polskiego obliczona od tego dochodu.²⁸ To oznacza, że inwestorzy nie mogą oczekiwać całkowitego zwolnienia z podatku w Polsce. Nawet jeśli lokalne podatki są niskie, ostateczny zwrot z inwestycji (net-ROI) dla polskiego rezydenta może być niższy niż początkowo zakładano z powodu polskich zobowiązań podatkowych. Jest to kluczowy czynnik, który należy uwzględnić w kalkulacjach rentowności.

Analiza Rynków Nieruchomości – Popularne Kierunki dla Polaków

A. Cypr

Charakterystyka Rynku i Atrakcyjność Inwestycyjna: Cypr Południowy, jako członek Unii Europejskiej, oferuje stabilny system prawny, oparty na prawie brytyjskim, co zapewnia inwestorom poczucie bezpieczeństwa. Jego atuty to również piękny klimat, obfitość słońca i stosunkowo krótki czas podróży z Polski, co czyni go atrakcyjnym kierunkiem zarówno turystycznym, jak i inwestycyjnym.¹

Aktualne Trendy Rynkowe (2024-2025): Rynek nieruchomości na Cyprze przeżywa obecnie znaczący wzrost. W pierwszym kwartale 2025 roku liczba dokumentów sprzedaży nieruchomości wzrosła o 15% w porównaniu do analogicznego okresu w 2024 roku, a całkowita wartość transakcji przekroczyła 1,1 miliarda euro.³⁶ Od stycznia do kwietnia 2025 roku odnotowano 12-procentowy wzrost liczby transakcji sprzedaży nieruchomości w porównaniu do roku poprzedniego.³⁷ Popyt pozostaje wysoki, wspierany przez niższe stopy procentowe.³⁶ Limassol utrzymuje pozycję najbardziej aktywnego rynku z największą liczbą sprzedaży i wartością transferów, podczas gdy Larnaka i Paphos wykazują rosnące zainteresowanie.³⁶ Pomimo ogólnego wzrostu, średnia cena nowych apartamentów w całym kraju spadła o ponad 11% w 2024 roku do 281 000 EUR, podczas gdy ceny nowych domów pozostały stabilne na poziomie 461 000 EUR.³⁷ Ta rozbieżność może wskazywać na zmieniające się preferencje kupujących, którzy skłaniają się ku bardziej przystępnym cenowo opcjom. Ogólny wzrost cen domów w I kwartale 2024 roku wyniósł średnio 6,3%, a ceny wynajmu wzrosły o 9,3%.³⁹

Aspekty Prawne Własności i Najmu:

• Własność: Cypr Południowy, jako kraj UE, zapewnia stabilne ramy prawne. Nowe regulacje, wprowadzone od 2024 roku, wymagają od kupujących przedstawienia zaświadczenia o niekaralności oraz przejścia procedury "Know Your Client" (KYC).⁴⁰ Istnieje również ustawodawstwo (z 2011, 2015 i 2024 roku) mające na celu ochronę tzw. "uwięzionych nabywców" (trapped buyers), umożliwiające przeniesienie własności nieruchomości pomimo obciążeń hipotecznych dewelopera, co świadczy o próbach rozwiązania problemów z przeszłości.⁴⁰

• Najem krótkoterminowy: Obowiązują przepisy dotyczące standaryzacji, ochrony konsumentów i śledzenia przychodów. Nieruchomości muszą być rejestrowane i otrzymywać unikalny numer rejestracyjny, który musi być widoczny w ogłoszeniach.¹⁴ Wymagane są również środki bezpieczeństwa, takie jak gaśnice, apteczki i informacje awaryjne, a także prowadzenie ewidencji gości.¹⁴ Chociaż propozycje ograniczenia liczby nieruchomości na wynajem krótkoterminowy zostały odrzucone w marcu 2025 roku, dyskusje na temat niedoboru mieszkań i nadmiernej turystyki trwają.¹⁴ Cypr dostosowuje się do dyrektywy UE 2024/1028 (obowiązującej od listopada 2024 roku) w zakresie wymiany danych między platformami a władzami oraz przejrzystości listingu.¹⁴

Koszty Zakupu i Roczne Opłaty:

• Koszty zakupu:

• Opłaty transferowe: od 1,5% do 4% (dotyczy tylko odsprzedaży, nie pobierane, jeśli zapłacono VAT).¹⁸

• Opłata skarbowa: od 0,15% do 0,2% (maksymalnie 20 000 EUR).¹⁸

• VAT: 19% na nowe nieruchomości, z możliwością obniżonej stawki 5% dla kwalifikujących się pierwszych nabywców spełniających określone warunki.¹⁸

• Opłaty prawne: zazwyczaj od 1% do 3% ceny zakupu plus VAT.⁴¹

• Roczne opłaty: Obejmują opłaty lokalne (np. wywóz śmieci, oświetlenie uliczne), roczny podatek gminny, podatek kanalizacyjny oraz opłaty wspólnotowe (dotyczy apartamentów i kompleksów mieszkaniowych).¹⁸

Opodatkowanie Dochodu z Najmu i Zysków Kapitałowych:

• Dochód z najmu: Osoby fizyczne uzyskujące dochód powyżej 19 500 EUR rocznie (ze wszystkich źródeł, w tym z najmu) podlegają progresywnym stawkom podatku dochodowego, zaczynając od 20% i dochodząc do 30% dla dochodów powyżej 36 301 EUR.¹⁴ W przypadku, gdy roczny obrót z najmu krótkoterminowego przekracza 15 600 EUR, wymagana jest rejestracja do celów VAT.¹⁴

• Zyski kapitałowe: Podatek od zysków kapitałowych jest pobierany przy sprzedaży nieruchomości.¹⁸

Umowa o Unikaniu Podwójnego Opodatkowania (UPO) z Polską: UPO między Polską a Cyprem, podpisana w 1992 roku i zmieniona w 2012 roku, jest postrzegana jako korzystna dla inwestorów.⁴² Dochód z nieruchomości może być opodatkowany w państwie, w którym nieruchomość jest położona (czyli na Cyprze).²⁹ Polska stosuje metodę odliczenia proporcjonalnego (kredytu podatkowego). Oznacza to, że podatek zapłacony na Cyprze może być odliczony od podatku należnego w Polsce, jednak nie więcej niż podatek polski obliczony od tego dochodu.²⁹

Specyficzne Ryzyka i Wyzwania:

• Historia spadków cen: Warto pamiętać, że między rokiem 2000 a 2008 ceny nieruchomości na Cyprze spadły o 30-40%, a w 2013 roku kraj doświadczył kryzysu bankowego.¹ Chociaż rynek obecnie się odradza, historia pokazuje, że nie jest on odporny na wstrząsy.

• Ryzyko nadmiernej regulacji: Pomimo odrzucenia propozycji limitów na wynajem krótkoterminowy, rząd aktywnie monitoruje rynek i rozważa polityki mieszkaniowe, co może prowadzić do przyszłych ograniczeń, wpływając na rentowność inwestycji.¹⁴

• Ryzyko historycznych problemów z tytułami własności: Chociaż wprowadzono mechanizmy ochrony "uwięzionych nabywców", świadomość przeszłych skandali związanych z obciążeniami hipotecznymi deweloperów jest ważna dla oceny ryzyka.¹

• Cypr Północny – ekstremalne ryzyko: Ta część wyspy jest terytorium okupowanym, uznawanym jedynie przez Turcję. Oznacza to brak ochrony konsularnej Polski, wysokie ryzyko prawne (spory o własność z greckimi spadkobiercami) oraz reputacyjne (obszar ten jest wskazywany jako siedlisko mafii i miejsce ukrywania się osób ściganych przez Interpol).¹ Inwestowanie tam jest wysoce spekulacyjne i obarczone fundamentalnymi, systemowymi zagrożeniami.

Przykładowa Kalkulacja ROI Netto – Cypr Południowy (Apartament 1-pokojowy w Larnace)

B. Hiszpania

Charakterystyka Rynku i Atrakcyjność Inwestycyjna: Hiszpania to najczęściej wybierany kierunek inwestycyjny przez Polaków w nieruchomości zagraniczne.¹ Kraj ten jest reklamowany jako tańsza alternatywa dla drogich lokalizacji w Polsce, oferując dużo słońca przez większość roku, silną turystykę i piękne krajobrazy.¹ Jest postrzegany jako bezpieczny geopolitycznie, a przynależność do Unii Europejskiej ma gwarantować cywilizowane i proste procedury zakupowe.¹

Aktualne Trendy Rynkowe (2024-2025): Hiszpański rynek nieruchomości wszedł w fazę ekspansji w 2024 roku, a trend wzrostowy ma się utrzymać w 2025 roku.⁴⁶ Sprzedaż domów wzrosła o 11,7% w 2024 roku i utrzymała ten trend na początku 2025 roku, z prognozowanym wzrostem o około 9% w 2025 roku i 5% w 2026 roku.⁴⁷ Ceny nieruchomości kontynuują trend wzrostowy, napędzany ograniczoną podażą w niektórych obszarach geograficznych. Wzrost cen nasilił się w 2024 roku, ze średnim rocznym wzrostem o 5,8% w porównaniu do 2023 roku.⁴⁷ W I kwartale 2025 roku średnia cena domów z rynku wtórnego wzrosła do 2350 EUR/m², co oznacza 12% wzrost od 2024 roku i najwyższą stopę wzrostu w ostatnich latach.⁴⁸ Popyt zagraniczny jest bardzo silny i rośnie szybciej niż popyt krajowy, osiągając rekordowe 139 102 transakcje w 2024 roku, co stanowi wzrost o 5,9%.⁴⁹

Aspekty Prawne Własności i Najmu:

• Własność: Hiszpania, jako kraj UE, ma ugruntowany system prawny. Jednakże, na rynku pojawiają się oszuści, wykorzystujący brak znajomości języka hiszpańskiego i procedur przez zagranicznych nabywców, np. poprzez podmianę adresu nieruchomości w akcie notarialnym.¹ Poważnym problemem są również tzw. "okupas" – nielegalni lokatorzy, których usunięcie jest niezwykle trudne ze względu na silną ochronę lokatorów przez hiszpańskie prawo.¹

• Najem krótkoterminowy: W Hiszpanii rozpoczęła się kampania przeciwko najmowi turystycznemu. Walencja, Katalonia i Baleary ograniczają wydawanie nowych licencji na najem krótkoterminowy, a od lipca 2025 roku wszystkie nieruchomości wynajmowane krótkoterminowo (poniżej 30 dni) muszą być zarejestrowane w Krajowym Rejestrze Najmu Krótkoterminowego.¹ Platformy takie jak Airbnb będą zobowiązane do weryfikacji numerów rejestracyjnych i usuwania niezarejestrowanych ofert.¹⁵ Od kwietnia 2025 roku właściciele nieruchomości będą również potrzebować zgody wspólnoty mieszkaniowej na wynajem krótkoterminowy.¹⁵ Te regulacje stanowią znaczące wyzwanie dla inwestorów, którzy liczyli na wysokie zyski z najmu wakacyjnego, i mogą zmusić ich do zmiany strategii na najem długoterminowy, który często oferuje niższą rentowność.

Koszty Zakupu i Roczne Opłaty:

• Koszty zakupu: Zaleca się odłożenie dodatkowych 10-12% wartości nieruchomości na pokrycie podatków i opłat, oprócz wkładu własnego.¹⁹

• Nowe budownictwo:

• • VAT (IVA): 10% ceny zakupu (7% na Wyspach Kanaryjskich).¹⁹

  • Podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD): od 0,5% do 1,5% w zależności od regionu (np. 0,75% w Madrycie, 1,5% w Katalonii).¹⁹

• Rynek wtórny:

• • Podatek od przeniesienia własności (ITP): od 6% do 10% w zależności od regionu (np. 6% w Madrycie, 10% w Katalonii).¹⁹

• Wspólne koszty:

• • Opłaty notarialne: zazwyczaj 600-1000 EUR (0,2-0,5% wartości).¹⁹

  • Opłaty rejestracyjne (Land Registry): 400-700 EUR (0,1-0,25% wartości).⁵⁰

  • Opłata za wycenę nieruchomości (dla kredytu): 250-600 EUR.¹⁹

  • Opłaty prawne (zalecane): 1-2% ceny nieruchomości.⁵⁰

  • Prowizja agenta nieruchomości: zazwyczaj płacona przez sprzedającego, ale czasami kupujący pokrywa 3-5% ceny.⁵⁰

• Roczne opłaty:

• Podatek od nieruchomości (IBI): Roczny podatek miejski, od 0,4% do 1,3% wartości katastralnej nieruchomości, zależny od gminy (np. 0,695% w Orihuela Costa w 2025 r.).²²

• Opłaty wspólnotowe: Średnio 350-750 EUR rocznie w Orihuela Costa.²⁵

• Opłaty za media (prąd, woda, internet): Np. średnio 105 EUR/miesiąc za prąd, 60-70 EUR/kwartał za wodę.²⁵

• Ubezpieczenie domu: Około 350 EUR rocznie dla typowej willi.²⁵

• Podatek od wywozu śmieci: Około 203 EUR rocznie w Orihuela Costa.²⁵

Opodatkowanie Dochodu z Najmu i Zysków Kapitałowych:

• Dochód z najmu: Nierezydenci są zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od najmu w Hiszpanii.

• Zyski kapitałowe: Przy sprzedaży nieruchomości, nierezydenci muszą liczyć się z podatkiem od zysków kapitałowych. W 2025 roku, przy sprzedaży nieruchomości przez nierezydenta, nabywca jest zobowiązany do potrącenia 3% ceny zakupu i wpłacenia jej do hiszpańskiego urzędu skarbowego jako zaliczki na podatek dochodowy nierezydenta.²²

Umowa o Unikaniu Podwójnego Opodatkowania (UPO) z Polską: UPO między Polską a Hiszpanią ma na celu eliminowanie podwójnego opodatkowania.²⁸ Dochód z nieruchomości (w tym z najmu i zysków kapitałowych ze sprzedaży) jest opodatkowany w państwie, w którym nieruchomość jest położona (Hiszpania).²⁸ Polska stosuje metodę odliczenia proporcjonalnego, co oznacza, że podatek zapłacony w Hiszpanii może być odliczony od podatku należnego w Polsce, aby uniknąć podwójnego opodatkowania.²⁸

Specyficzne Ryzyka i Wyzwania:

• Ryzyko oszustw: Wzrost liczby Polaków inwestujących w Hiszpanii niestety przyciąga również oszustów, którzy wykorzystują nieznajomość lokalnych realiów i języka.¹

• Problem "okupas": Zjawisko nielegalnego zajmowania nieruchomości jest poważnym problemem w Hiszpanii, a prawo w tym kraju wyjątkowo mocno chroni lokatorów, co może prowadzić do długotrwałych i kosztownych procesów eksmisyjnych.¹

• Ograniczenia najmu turystycznego: Wzrost regulacji i kampania przeciwko najmowi krótkoterminowemu w popularnych regionach turystycznych (np. Walencja, Katalonia) stanowią realne zagrożenie dla rentowności inwestycji opartych na tym modelu.¹

• Sezonowość: Niedoszacowanie wpływu sezonowości na obłożenie i rentowność najmu turystycznego może prowadzić do znacznie niższych zysków niż obiecywane 10-12% (realnie 3,5% rentowności w niektórych przypadkach).¹

Przykładowa Kalkulacja ROI Netto – Hiszpania (Apartament 2-pokojowy w Walencji)

C. Tajlandia

Charakterystyka Rynku i Atrakcyjność Inwestycyjna: Tajlandia jest często przedstawiana jako "raj za grosze", kusząc pięknym, egzotycznym stylem życia w tropikach, niskimi kosztami utrzymania i kuszącymi stopami zwrotu z najmu wakacyjnego.¹ Hasła takie jak "zamieszkaj w raju za grosze" przyciągają wielu Polaków, obiecując luksusowe apartamenty z basenami i bajeczne podróże.¹

Aktualne Trendy Rynkowe (2024-2025): Tajlandzki rynek nieruchomości w latach 2024-2025 mierzy się ze złożonymi wyzwaniami, takimi jak niepełne ożywienie gospodarcze, wysokie zadłużenie gospodarstw domowych, utrzymujące się wysokie stopy procentowe i krucha siła nabywcza.⁵² Pomimo tego, rynek wykazuje odporność, napędzaną ożywieniem gospodarczym, wzrostem inwestycji zagranicznych i powrotem turystyki.⁵³ PKB Tajlandii ma rosnąć o 3-4% rocznie do 2026 roku.⁵³ Ceny domów wzrosły o 2,5-3,5% rok do roku, a ceny kondominiów ustabilizowały się na poziomie około 2,5% w IV kwartale 2024 roku.⁵³ Przewiduje się, że ceny nieruchomości w Tajlandii wzrosną o 3-7% w 2025 roku.⁵⁴ Rynek kondominiów w Bangkoku pozostaje silny, a ceny za metr kwadratowy wahają się od 75 000 do 300 000+ THB.⁵⁵

Aspekty Prawne Własności i Najmu:

• Własność: Największym ograniczeniem dla obcokrajowców jest brak prawa do bezpośredniego zakupu ziemi w Tajlandii.¹ Możliwy jest zakup kondominium, pod warunkiem, że mniej niż 49% powierzchni budynku należy do cudzoziemców.¹² Deweloperzy często obchodzą ten zakaz, oferując 30-letnie dzierżawy z obietnicą odnawiania, lub proponując rejestrację spółki w Tajlandii z lokalnym wspólnikiem ("słupem").¹ Te konstrukcje prawne są obarczone wysokim ryzykiem i mogą prowadzić do utraty inwestycji.¹

• Zmiany w prawie (2024): W lipcu 2024 roku rząd tajski zatwierdził przedłużenie dzierżaw dla cudzoziemców do 99 lat (z poprzednich 30 lat) oraz podniesienie kwoty własności kondominiów dla cudzoziemców z 49% do 75%.¹² Te zmiany znacznie zwiększają możliwości dla międzynarodowych nabywców, czyniąc własność bardziej dostępną i bezpieczną.

• Najem krótkoterminowy: Najem krótkoterminowy w centralnych dzielnicach Bangkoku (np. Siam, Thonglor) i w ośrodkach turystycznych (Phuket, Koh Samui) pozostaje lukratywny, napędzany prognozowanym wzrostem liczby turystów do 41,1 miliona w 2025 roku.⁵³

Koszty Zakupu i Roczne Opłaty:

• Koszty zakupu:

• Opłaty transferowe: Standardowo 2% wartości nieruchomości, ale obniżone do 0,01% dla nieruchomości o wartości do 7 milionów THB (od kwietnia 2025).⁵⁶

• Opłata skarbowa: 0,5% ceny sprzedaży lub wartości oszacowanej (wyższa z tych dwóch).⁵⁷

• Specjalny podatek biznesowy (SBT): 3,3% jeśli nieruchomość jest odsprzedawana w ciągu pięciu lat.⁵⁷

• Opłaty rejestracyjne dzierżawy: 1% całkowitej wartości umowy dzierżawy.⁵⁷

• Roczne opłaty:

• Podatek od gruntów i budynków: Stawki dostosowane w 2025 roku. Dla nieruchomości mieszkalnych od 0,02% do 0,1% wartości oszacowanej, dla nieruchomości komercyjnych od 0,3% do 1,2%.²⁶

• Koszty utrzymania części wspólnych (kondominia): od 25 do 60 THB za metr kwadratowy miesięcznie, w zależności od wieku budynku i udogodnień.²⁶

• Koszty mediów: Rachunki za prąd od 100 do 200 USD miesięcznie (przy częstym używaniu klimatyzacji), woda około 2-6 USD miesięcznie.²⁶

Opodatkowanie Dochodu z Najmu i Zysków Kapitałowych:

• Dochód z najmu: Nierezydenci podlegają stałej stawce 15% podatku u źródła od dochodu z najmu.²⁶ Rezydenci (przebywający w kraju ponad 180 dni rocznie) podlegają progresywnej skali podatkowej (od 5% do 35% dla wyższych dochodów).²⁶

• Zyski kapitałowe: Zagraniczni sprzedający nieruchomości podlegają podatkowi u źródła w wysokości 1% deklarowanej ceny sprzedaży lub progresywnym stawkom podatku dochodowego. Sprzedający korporacyjni płacą 20% podatek dochodowy od zysków kapitałowych z transakcji nieruchomościowych.⁵⁷

Umowa o Unikaniu Podwójnego Opodatkowania (UPO) z Polską: UPO między Polską a Tajlandią została podpisana w 1978 roku i weszła w życie w 1983 roku, a jej postanowienia zostały zmodyfikowane przez Konwencję MLI.³² Dochody z nieruchomości są opodatkowane w państwie, w którym nieruchomość jest położona.⁶⁰ Polska stosuje metodę odliczenia proporcjonalnego, co oznacza, że podatek zapłacony w Tajlandii może być odliczony od podatku należnego w Polsce.³²

Specyficzne Ryzyka i Wyzwania:

• Ograniczenia własności ziemi: Pomimo ostatnich zmian w prawie, bezpośrednia własność ziemi przez cudzoziemców jest nadal niemożliwa, co zmusza do korzystania z ryzykownych konstrukcji prawnych, takich jak długoterminowe dzierżawy lub spółki z podstawionymi lokalnymi wspólnikami.¹

• Ryzyko nieuczciwych deweloperów: Nadal zdarzają się przypadki, gdy inwestorzy płacą za projekty, które nigdy nie zostają ukończone.¹ Brak kompleksowej ustawy deweloperskiej, podobnej do polskiej, zwiększa to ryzyko.

• Inna mentalność i korupcja: W Tajlandii powszechne jest załatwianie spraw poprzez "łapówki", co może prowadzić do nieprzewidzianych kosztów i opóźnień w procesach administracyjnych i prawnych.¹

• Wyzwania makroekonomiczne: Pomimo ożywienia turystyki, kraj boryka się z wysokim zadłużeniem gospodarstw domowych i kruchą siłą nabywczą, co wpływa na lokalny rynek mieszkaniowy i zdolność do zaciągania kredytów.⁵²

Przykładowa Kalkulacja ROI Netto – Tajlandia (Apartament 1-pokojowy w Bangkoku)

D. Dubaj (Zjednoczone Emiraty Arabskie)

Charakterystyka Rynku i Atrakcyjność Inwestycyjna: Dubaj jest często przedstawiany jako raj podatkowy, oferujący prestiż i brak podatków od dochodu czy nieruchomości.¹ Posiadanie mieszkania w Dubaju kojarzy się z luksusem i wysokim statusem. Miasto ambitnie planuje podwojenie liczby mieszkańców, co napędza ogromny boom budowlany i przyciąga inwestorów z całego świata.¹

Aktualne Trendy Rynkowe (2024-2025): Rynek nieruchomości w Dubaju doświadczył rekordowego roku 2024, napędzanego bezprecedensowym popytem w sektorach mieszkaniowym i biurowym. Oczekuje się dalszego wzrostu w 2025 roku, pomimo zwiększonej podaży.⁶² W I kwartale 2025 roku wolumen transakcji skoczył o 50% w porównaniu do I kwartału 2023 roku, osiągając 42 273 transakcje, a wartość sprzedaży wyniosła 114,15 miliarda AED.⁶³ Średnia cena sprzedaży wzrosła do 2,7 miliona AED.⁶³ Ceny i czynsze w całym mieście wzrosły odpowiednio o 18% i 16% rok do roku w 2024 roku, a czynsze biurowe wzrosły o 22%.⁶² Przewiduje się, że ceny nieruchomości wzrosną średnio o 8% w 2025 roku, a stawki wynajmu krótkoterminowego o 18%, długoterminowego o 13%.⁶⁴ Planowana podaż nowych jednostek jest ogromna: 48 000 w 2025 roku, 72 000 w 2026 roku i 66 000 w 2027 roku.⁶⁵

Aspekty Prawne Własności i Najmu:

• Własność: Dubaj nie nakłada rocznego podatku od nieruchomości ani podatku od zysków kapitałowych, co jest znaczącą zaletą dla inwestorów.⁹

• Najem krótkoterminowy: Władze Dubaju wprowadziły Smart Rental Index na początku 2025 roku, aby promować stabilność cen wynajmu.⁶⁷

Koszty Zakupu i Roczne Opłaty:

• Koszty zakupu:

• Opłata transferowa Dubai Land Department (DLD): 4% ceny sprzedaży + 580 AED opłaty administracyjnej za akt własności.⁷ Zazwyczaj dzielona po 50% między kupującego i sprzedającego, ale od lutego 2025 roku kupujący z kredytem hipotecznym muszą pokrywać ją z własnej kieszeni.⁹

• Opłata rejestracyjna nieruchomości: 2000 AED + 5% VAT dla nieruchomości poniżej 500 000 AED, 4000 AED + 5% VAT dla nieruchomości powyżej 500 000 AED.⁷

• Prowizja agenta nieruchomości: Zazwyczaj 2% ceny sprzedaży + 5% VAT, płacona przez kupującego.⁷ Od lutego 2025 roku również płatna z góry.⁶⁸

• Opłaty hipoteczne (jeśli dotyczy): 0,25% kwoty kredytu + 290 AED opłaty administracyjnej.⁷

• Wkład własny: 20-25% wartości nieruchomości.⁷

• Opłata za wycenę nieruchomości: 2500-3500 AED + 5% VAT.⁷

• Opłata za NOC (No Objection Certificate): 500-5000 AED, płatna deweloperowi.⁹

• Roczne opłaty:

• Brak rocznego podatku od nieruchomości.⁹

• Opłaty serwisowe (utrzymanie części wspólnych): od 10 do 50 AED za stopę kwadratową rocznie, w zależności od typu nieruchomości i lokalizacji.⁹

• Roczna opłata za zarządzanie nieruchomością: zazwyczaj 5-10% rocznego dochodu z najmu.¹⁰

• Media (prąd, woda, chłodzenie): Np. 200-400 AED/miesiąc za prąd, 50-100 AED/miesiąc za wodę, 150-300 AED/miesiąc za chłodzenie.²⁷

Opodatkowanie Dochodu z Najmu i Zysków Kapitałowych:

• Dochód z najmu: 5% rocznego czynszu dla nieruchomości mieszkalnych, 10% dla nieruchomości komercyjnych.⁶⁶

• Zyski kapitałowe: Brak podatku od zysków kapitałowych.⁹

• Podatek dochodowy: Brak osobistego podatku dochodowego dla rezydentów i ekspatów.⁶⁶

• Podatek korporacyjny: 9% dla firm z rocznymi zyskami powyżej 375 000 AED. Poniżej tego progu stawka wynosi 0%.⁶⁶

Umowa o Unikaniu Podwójnego Opodatkowania (UPO) z Polską: UPO między Polską a ZEA została podpisana w 1993 roku i zmodyfikowana przez Konwencję MLI.³³ Dochód z nieruchomości może być opodatkowany w państwie, w którym nieruchomość jest położona.³³ Polska stosuje metodę odliczenia proporcjonalnego, co oznacza, że podatek zapłacony w ZEA może być odliczony od podatku należnego w Polsce, ale nie więcej niż podatek polski obliczony od tego dochodu.³³

Specyficzne Ryzyka i Wyzwania:

• Ryzyko nadpodaży: Pomimo rekordowego popytu, planowana jest ogromna liczba nowych jednostek, co może doprowadzić do nadpodaży i presji na ceny oraz czynsze w latach 2025-2026.¹

• Historia spadków cen: W latach 2009-2010 ceny nieruchomości w Dubaju spadły o 50-60%, a 217 projektów deweloperskich zostało anulowanych.¹ To pokazuje, że rynek jest podatny na gwałtowne korekty.

• Rosnące koszty początkowe: Od lutego 2025 roku kupujący z kredytem hipotecznym muszą płacić z góry opłatę DLD i prowizję maklerską, co zwiększa barierę wejścia na rynek.⁶⁸

• Ewolucja "raju podatkowego": Chociaż Dubaj jest nadal atrakcyjny podatkowo, wprowadzenie podatku korporacyjnego i możliwość przyszłych zmian w VAT wskazują na trend w kierunku większej regulacji i dywersyfikacji źródeł dochodów państwa.⁶⁶

• Różnice kulturowe i prawne: Dubaj to kraj wielokulturowy, ale o obcej dla Polaków kulturze prawnej. Procedury sądowe czy eksmisje mogą być skomplikowane i wymagać znajomości języka arabskiego.¹

Przykładowa Kalkulacja ROI Netto – Dubaj (Apartament Studio w JVC)

E. Gruzja

Charakterystyka Rynku i Atrakcyjność Inwestycyjna: Gruzja jest wschodzącą gwiazdą inwestycji, kuszącą niskimi cenami nieruchomości, prostymi procedurami zakupu i brakiem ograniczeń dla cudzoziemców w zakresie własności nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych.¹ Batumi, z jego nowoczesnymi wieżowcami nad morzem, jest często porównywane do "gruzińskiego Dubaju".¹ Kraj wyraża również aspiracje do członkostwa w Unii Europejskiej, co może być postrzegane jako pozytywny sygnał dla inwestorów.

Aktualne Trendy Rynkowe (2024-2025): W pierwszym kwartale 2025 roku ogólny indeks cen nieruchomości mieszkalnych w Gruzji wzrósł o 11,53% rok do roku.⁷¹ Ceny mieszkań wzrosły o 10,94%, a domów jednorodzinnych o 13,5% w tym samym okresie.⁷¹ Popyt na nieruchomości utrzymuje się na wysokim poziomie, a wolumen rynku nieruchomości mieszkalnych wzrósł o 8,6% rok do roku w 2024 roku, osiągając historyczny szczyt 4,3 miliarda USD.⁷¹ Sprzedaż mieszkań w Tbilisi wyniosła 39 600 jednostek w 2024 roku, co oznacza wzrost o 2,3%.⁷¹

Aspekty Prawne Własności i Najmu:

• Własność: Obcokrajowcy mają równe prawa z obywatelami Gruzji do zakupu nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych, z wyjątkiem gruntów rolnych, które są zarezerwowane wyłącznie dla obywateli Gruzji.⁸ Nowe prawo (O.C.G.A. 2-1-7), które weszło w życie 1 lipca 2024 roku, zakazuje nierezydentom nabywania gruntów rolnych lub gruntów w promieniu dziesięciu mil od jakiejkolwiek bazy wojskowej.¹³ Istnieją również programy rezydencji przez inwestycję, gdzie minimalna inwestycja w nieruchomości w wysokości 100 000 USD może zapewnić roczne odnawialne zezwolenie na pobyt.⁸

• Najem krótkoterminowy: W Gruzji nie ma ustawy deweloperskiej, co oznacza, że deweloper może przyjąć pieniądze od kupującego i nie ukończyć budowy.¹ Polska ambasada w Tbilisi w kwietniu 2025 roku wydała oficjalny komunikat ostrzegający przed nieuczciwymi deweloperami w Batumi, wskazując na przypadki kupowania "dziury w ziemi", która nigdy nie zamieniła się w budynek.¹

Koszty Zakupu i Roczne Opłaty:

• Koszty zakupu: Brak szczegółowych danych dla Gruzji, ale w USA (stan Georgia) koszty zamknięcia transakcji dla kupujących wynoszą zazwyczaj 2-5% ceny domu, a dla sprzedających 6-10% (głównie prowizje agentów).⁷² Ważne jest, aby dokładnie sprawdzić lokalne opłaty i podatki.

• Roczne opłaty: Brak szczegółowych danych dla Gruzji, ale w USA (stan Georgia) podatki od nieruchomości stanowią znaczną część dochodów miast (np. 81% wszystkich podatków w Decatur, GA).⁷³

Opodatkowanie Dochodu z Najmu i Zysków Kapitałowych:

• Dochód z najmu: Dochód z najmu nieruchomości jest opodatkowany w Gruzji.

• Zyski kapitałowe: Brak szczegółowych danych.

Umowa o Unikaniu Podwójnego Opodatkowania (UPO) z Polską: Nowa UPO między Gruzją a Polską weszła w życie 1 kwietnia 2023 roku, zastępując umowę z 1999 roku.⁷⁴ Umowa obejmuje gruziński podatek dochodowy i podatek od zysków oraz polski podatek dochodowy od osób prawnych i fizycznych.⁷⁴ Dochód z nieruchomości jest opodatkowany w państwie, w którym nieruchomość jest położona.³⁴ Polska stosuje metodę odliczenia proporcjonalnego, co oznacza, że podatek zapłacony w Gruzji może być odliczony od podatku należnego w Polsce.³⁴

Specyficzne Ryzyka i Wyzwania:

• Brak ochrony prawnej: Brak ustawy deweloperskiej w Gruzji naraża inwestorów na ryzyko utraty pieniędzy w przypadku bankructwa lub nieuczciwości dewelopera.¹ Ostrzeżenia polskiej ambasady są tu bardzo wymowne.

• Sytuacja geopolityczna: Gruzja toczyła wojnę z Rosją i ma dwa terytoria okupowane (Abchazja i Osetia Południowa).¹ Bliskość konfliktu i niestabilność polityczna (zamieszki po wyborach w 2024 roku, oskarżenia o fałszerstwa, kryzys polityczny ²) stanowią wysokie ryzyko dla inwestycji.

• Niestabilność waluty: Gruzińskie Lari (GEL) jest niestabilne; w 2020 roku straciło sporo do dolara, a prognozy na 2025 rok przewidują dalszy spadek wartości wobec USD.¹ To ryzyko walutowe może znacząco wpłynąć na realną rentowność.

• Ograniczenia własności ziemi: Chociaż zakup nieruchomości mieszkalnych jest dozwolony, nowe prawo zakazujące nabywania gruntów rolnych i tych w pobliżu baz wojskowych przez nierezydentów może ograniczyć potencjalne możliwości inwestycyjne.⁸

Przykładowa Kalkulacja ROI Netto – Gruzja (Apartament Studio w Batumi)

F. Wielka Brytania

Charakterystyka Rynku i Atrakcyjność Inwestycyjna: Wielka Brytania jest postrzegana jako jeden z najbardziej stabilnych rynków nieruchomościowych na świecie, z długą historią i wysoką kulturą prawną, gdzie prawo własności jest święte.¹ Londyn, jako globalne centrum finansowe, od dawna przyciąga kapitał z całego świata. Rynek brytyjski oferuje również różnorodne sposoby finansowania, w tym kredyty "buy to let", oraz rozwinięty rynek prywatnych akademików.¹

Aktualne Trendy Rynkowe (2024-2025): Ceny domów w Wielkiej Brytanii wzrosły o 1,1% od lutego do marca 2025 roku, a roczny wzrost wyniósł 6,4%, co daje średnią wartość nieruchomości na poziomie 271 000 GBP.⁷⁸ W Anglii średnia cena wyniosła 296 000 GBP (wzrost o 6,7% rok do roku), natomiast w Londynie 552 000 GBP (wzrost o 0,8% rok do roku).⁷⁸ Najsilniejszy roczny wzrost odnotowano w regionie North East (+14,3%).⁷⁸ Ceny domów wolnostojących wzrosły o 5%, bliźniaków o 8,5%, szeregowców o 8,4%, a mieszkań o 3,9% w Anglii.⁷⁸ Ceny nowych budynków odnotowały znaczące wzrosty, np. o 30% w Anglii i 22,6% w Londynie do grudnia 2024 roku.⁷⁹

Aspekty Prawne Własności i Najmu:

• Własność: Wielka Brytania ma ugruntowany system prawny, który chroni właścicieli nieruchomości.

• Najem krótkoterminowy: Od 2025 roku w Anglii wchodzą w życie bardziej rygorystyczne przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego, mające na celu rozwiązanie problemów z niedoborem mieszkań i hałasem.¹⁷ Wprowadzony zostanie system rejestracji wszystkich nieruchomości wynajmowanych krótkoterminowo, a właściciele będą musieli spełniać określone kryteria, takie jak dostępność nieruchomości przez co najmniej 210 dni w roku i wynajem przez co najmniej 105 dni, aby kwalifikować się jako "Furnished Holiday Let" (FHL).¹⁷ Niespełnienie tych wymogów grozi wysokimi grzywnami i konsekwencjami prawnymi.¹⁷ Wymagane są również środki bezpieczeństwa, takie jak czujniki dymu i gaśnice.¹⁷

Koszty Zakupu i Roczne Opłaty:

• Koszty zakupu:

• Stamp Duty Land Tax (SDLT): Podatek ten jest nakładany na zakupy powyżej 125 000 GBP, a jego stawki wahają się od 5% do 12% ceny zakupu.²⁰

• Dodatkowa opłata 2% dla nierezydentów spoza Wielkiej Brytanii.²⁰

• Dodatkowa opłata 3% za zakup "dodatkowej" nieruchomości mieszkalnej (np. pod wynajem).²⁰

• Opłaty za kredyt hipoteczny: Opłata za rezerwację kredytu (100-300 GBP), opłata za uruchomienie kredytu (do 2500 GBP).²⁴

• Wkład własny: Standardowo od 5% do 20% wartości nieruchomości.²⁴

• Opłaty prawne/konwejansingowe: Od 850 do 1500 GBP.²⁴

• Opłata za wycenę nieruchomości: Od 200 GBP.²⁴

• Opłata za badanie nieruchomości (Home Buyers Survey): Od 300 do 1500 GBP.²⁴

• Roczne opłaty:

• Council Tax: Lokalny podatek od nieruchomości.²⁴

• Media: Prąd, gaz, woda, internet.²⁴

• Utrzymanie i naprawy: Średnio około 6000 GBP dla nowych właścicieli domów.²⁴

• Inflacja kosztów utrzymania gospodarstw domowych wyniosła 2,6% w marcu 2025 roku.⁸⁰

Opodatkowanie Dochodu z Najmu i Zysków Kapitałowych:

• Dochód z najmu: Dochód z najmu krótkoterminowego podlega podatkowi dochodowemu w Wielkiej Brytanii. Dochód powyżej 12 570 GBP (w roku podatkowym 2024/25) jest opodatkowany.¹⁷

• Zyski kapitałowe: Zyski kapitałowe ze sprzedaży nieruchomości są opodatkowane.

Umowa o Unikaniu Podwójnego Opodatkowania (UPO) z Polską: UPO między Polską a Wielką Brytanią została podpisana w 2006 roku i weszła w życie w 2007 roku, a jej postanowienia zostały zmodyfikowane przez Konwencję MLI.³¹ Dochód z nieruchomości jest opodatkowany w państwie, w którym nieruchomość jest położona.⁸¹ Polska stosuje metodę odliczenia proporcjonalnego (kredytu podatkowego), co oznacza, że podatek zapłacony w Wielkiej Brytanii może być odliczony od podatku należnego w Polsce.³⁵

Specyficzne Ryzyka i Wyzwania:

• Wysoki próg wejścia: Nieruchomości w Londynie należą do najdroższych w Europie, co sprawia, że inwestowanie w stolicy jest zazwyczaj poza zasięgiem przeciętnego inwestora. Inwestorzy często szukają okazji na północy Anglii, co wiąże się z innymi wyzwaniami.¹

• Potencjalna korekta cen: Ceny domów w stosunku do zarobków są jednymi z najwyższych od lat 80. Bloomberg ostrzegał w 2023 roku, że ceny nieruchomości mogą spaść nawet o 40% w pesymistycznym scenariuszu, jeśli stopy procentowe utrzymają się na wysokim poziomie.¹

• Problemy z najemcami: W gorszych lokalizacjach, zwłaszcza na północy Anglii, zdarzały się przypadki "buy to miss selling", gdzie inwestorzy borykali się z problemami takimi jak zniszczenia, niepłacone czynsze, dewastacja lokali i długotrwałe procesy sądowe, co znacząco obniżało obiecywane 8% ROI.¹

• Rosnące regulacje najmu krótkoterminowego: Wzrost regulacji w Anglii, w tym obowiązkowa rejestracja i wymogi dotyczące dostępności nieruchomości, może wpłynąć na elastyczność i rentowność inwestycji w najem krótkoterminowy.¹⁷

Przykładowa Kalkulacja ROI Netto – Wielka Brytania (Apartament 1-pokojowy w Manchesterze)